Klar, parat START

Så kom dagen endelig hvor byggeriet startede. Vi startede dagen hos HusCompagniet i Odense, hvor vi fik hilst på vores byggeleder, Christian. Det var et rigtig godt møde, og Christian har været hos HusCompagniet i 9 år, og har bygget rigtig mange huse i den periode.

På mødet gennemgik vi vores materialevalg, og tjekkede om alt var som vi ønskede, samt lidt information omkring byggeforløbet. Bagefter kørte vi ud til grunden hvor vi skulle møde landinspektøren. Dagens opgave var at afsætte huset, samt bestemme ‘koten’ på huset (Højden på huset)

IMG_0290Grundet vand i en af boringerne skal der ekstrafunderes med beton12 samt armering. Det har vi fået som fastpris, da der kan komme slemme overraskelser på denne post. Tilbuddet angav højden på huset til kote 10.20 mod vejens på 10.00. (Altså huset placeres 20 cm højere end vejen).

Dette valgte vi at ændre da nabohuset ligger højere, og for at sikre at eventuelt regnvand ikke står ved huset. Det gode er at HusCompagniet har søgt byggetilladelsen i kote 10.30, så der var ingen problemer i at ændre højden til kote 10.30.

IMG_0292Trækors på grunden angiver hvor entreprenøren skal grave samt lægden på tværs viser gulvhøjden inde i huset.

Næste step, en masse gravearbejde 🙂

– Regina & Mads

 

 

Bankskifte i 11. time

Dagen før bankgarantien skulle stilles overfor HusCompagniet, fik vi endelig beregningerne og vurderingen på projektet. Det er simpelthen en jungle at sammenligne beregninger fra forskellige banker.

Jyske bank og Nykredit, kunne desværre ikke tilbyde så gode renter på banklånet, så vi måtte takke nej til dem. Tilbage var Sydbank, som vi er kunde hos, og Nordea som vi tidligere har haft samtaler med omkring dette projekt.

Rentesatsen var ens i begge banker, men ÅOP var lidt højere hos Nordea end Sydbank. Det ville normalt gøre at man ville vælge den billige ÅOP, men heldigvis blev vi lidt klogere på det punkt. Da vi kiggede vurderingen nærmere igennem kunne vi se at Sydbank havde vurderet projektet til 3.000.000,- mod 3.100.000,- hos Nordea. Som tidligere beskrevet kan vurderingen have stor betydning. For os betyder det at vi kan låne flere penge i realkreditforeningen, og dermed et mindre banklån. Så selvom ÅOP’en hos Sydbank var lavere ville vi ved en afbetaling over 10 år spare 90.000,- kr. hos Nordea. Og med den besparelse, skal der virkelig være forskel i ÅOP for at hente det over 10 år 🙂 ÅOP kan selvfølgelig godt sammenlignes i nogen situationer, det kræver dog at lånets størrelse er lige stort.

Til at hjælpe har vi benyttet en “Låneberegner” på nettet som virkelig har været en stor hjælp, til at skabe overblik.

Så udslaget for os var helt sikkert vurderingen. Så vores anbefaling er hvis man står i samme situation som os, ikke nødvendigvis at ligge alt for meget vægt på renten, men mere størrelsen på lånet, og løbetiden. På låneberegneren kan man nemt se hvad udgifterne er samlet over f. eks. 10 år.

Derfor har vi nu valgt at skifte bank til Nordea 🙂

– Regina & Mads

Aftale om byggetilsyn

Byggetilsyn eller ej?

I dag bygger Huscompagniet rigtig mange huse i Danmark, og bygger ofte huse uden fejl. Huscompagniet tilknytter en byggeleder , der skal føre tilsyn med indlejede håndværkere, og opretholde kvaliteten på byggeriet.

Hvis man søger lidt rundt omkring på nettet er den klare anbefaling at få ekstern rådgivning i byggeperioden. Det kan der være et par grunde til at gøre, først og fremmest for at påpege eventuelle fejl fra håndværkere, da huset bygges af mennesker, og dette ikke kan undgås. Dernæst giver det samtidig en indre ro, da du som byggeherre ikke har tid eller forstand til at overvåge alle byggeriets faser.

Vi har besluttet at vi gerne vil have en byggesagkyndig, for at fange eventuelle fejl, hvis det skulle ske, samt den indre ro, at nogen med stor erfaring indenfor byggeri, taler vores sag.

Vi søgte derfor efter byggesagkyndige på nettet og kontaktede rådgivere i nærheden for at få deres bud på et tilsyn.

  • Bjarne Sørensen – BSO Rådg. Ingeniører
  • Bodolf Hansen – BMH Rådgivning ApS
  • Anette Krog – 103 Rådgivende Ingeniørselskab Aps

Det er utroligt vigtigt for os, at vores byggerådgiver får os til at føle at vores byggeri er det vigtigste. Det vil sige at sender vi en mail, med spørgsmål eller et problem, skal der ikke gå flere dage inden der kommer svar. Det er bare ikke godt nok når man er midt i et byggeri. Ud fra deres tilbud og en mavefornemmelse valgte vi at benytte Anette Krog fra 103 Rådgivende ingeniørselskab. Hver gang vi sendte hende en mail, var der næsten omgående en mail fra hende med svar.

2015-03-16 10.02.57

Aftalen er nu underskrevet, og dokumentation sendt. Vi føler os virkelig trygge og i gode hænder hos Anette, og det synes vi er klart det vigtigste ved en byggesagkyndig.

– Regina & Mads

 

Det rigtige lån

De sidste par uger har vi været på besøg hos forskellige banker, og der er stor forskel i deres behandling af sagen. Nogle banker har forberedt sig meget, og har en boligrådgiver med til mødet, og andre har ikke kigget på de papirer vi har sendt.

Vores ønsker til lånet er et fastforrentet obligations lån, med den bedst mulige kurs. Over den seneste tid er det også blevet mere og mere lukrativ for boligkøbere at optage lån da renten bare er faldet. Ved at vælge et fast forrentet lån kan gælden altid indfries til kurs 100, samt man har muligheden for omlægning.

Bankerne har derfor lavet beregningerne ud fra et 2% obligations lån på 30 år med et banklån mellem 5 – 15 år.

Obligations lånet vil være 80 % banklån 10 %, samt egen udbetaling på 10 %. Ved belåning til et byggeprojekt, bliver projektet vurderet af kreditforeningen, hvilket man ønsker så højt som muligt, så det meste af entreprisen kan belånes med obligationer.

Følgende banker er i gang med at vurdere vores byggeprojekt:
Sydbank, Nordea, Nykredit og Jyske bank

Selve realkredit lånet, er meget ens i de forskellige banker, da den store udgift her er tinglysnings afgiften til staten, som man ikke slipper for. Derfor basere vi vores valg udfra vurderingen af projektet samt renten på banklånet.

Herunder er et lille eksempel, med vores entreprise beløb på 2.900.000,- DKK og 290.000,- i udbetaling.

Vurderes projektet til 2.800.000,- kan huset belånes med obligationer for 2.240.000,- i realkredit foreningen samt 290.000,- i udbetaling, og 370.000,- skal lånes i banken.

Vurderes projektet til 2.900.000,- kan huset belånes med obligationer for 2.320.000,- i realkredit foreningen samt 290.000,- i udbetaling, og 290.000,- skal lånes i banken.

Vurderes projektet til 3.100.000,- kan huset belånes med obligationer for 2.480.000,- i realkredit foreningen samt 290.000,- i udbetaling, og 130.000,- skal lånes i banken.

Med et banklån med en pålydende rente på 6% vil:

370.000,- koste 122.000,- i lånets løbetid på 10 år, hvis renten forhandles 1% point ned vil det koste 100.000,-

290.000,- koste 96.000,- i lånets løbetid på 10 år, hvis renten forhandles 1% point ned vil det koste 79.000,-

130.000,- koste 43.000,- i lånets løbetid på 10 år, hvis renten forhandles 1% point ned vil det koste 35.000,-

Som det kan ses, er der mange penge at spare, og det hele er lidt en jungle at finde rundt i. Hvis renten er nogenlunde ens på banklånet i de 3 ovenstående eksempler vælges det lån med det største realkreditlån og derfor mindste banklån da det er dyres.

Vi vender tilbage med hvilken bank, samt lån vi vælger 🙂

– Regina & Mads

 

Besøg på grunden

Tidligere på ugen var vi forbi grunden for at kigge til den. Der så vi at elektrikeren havde opsat vores byggestrømstavle. 🙂

2015-02-04 15.51.13

Det tolker vi som starten på byggeriet, efter 1 års venten 🙂

– Regina & Mads

Planlægningsmøde med Elektrikeren

Fredag for en måned siden var vi til møde med elektrikeren. Det er noget vi har glædet os til da det var en af de sidste punkter, af variabler vi manglede at få afgjort ved byggeriet.

Vores installatør holder til i Ringe på fyn, og vi mødtes hos ham fredag eftermiddag. Ditlev’s El & data, er en lille virksomhed, og vores kontaktperson var ejeren selv, Brian Ditlev. I forvejen havde vi adspurgt nogle af vores venner (installatører og elektrikere) omkring mulige el løsninger, og havde derfor et par foreslag med til mødet.

Mødet startede direkte med at han valgte nogle rum, og fortalt hvad der var med som standard, ud fra BR10 samt det der er med i HusCompagniets pris. Det første der slog os var at de inkluderede spots slet ikke var tilstrækkelig. I kontrakten følger der 3 spots med pr. badeværelse. Brian var meget god til at fortælle om arbejds belysning frem for belysning af gulvoverflader. Det betød at vi skar et par spots fra den originale plan. Vi havde spurgt lidt omkring hvad spots kostede, og var ikke skræmt af prisen hos Ditlev’s El & Data. Herunder er tankerne beskrevet i hvert rum, samt el tegningen kan findes under “Tegninger”.

Bad 2:

Som standard er 3 spots inkluderet i HusCompagniets pris på et standardhus, hvilket mange vælger at få over bordet, for det er der man har størst behov for belysning. I brusenichen har vi valgt at forskyde 2 spots, og derved undgår at vi har et spot lige over brusehovedet. Dertil har vi fået tilføjet 2 spots over vores SPA bad i hjørnet.

Soveværelse:

I dette værelse har vi valgt at få 4 spots, da kravet til lys her ikke er så højt som i nogle af de andre rum. Vi har sat 4 spots i et kvadrat, og et lampeudtag, hvis det ikke skulle række. Vi har valgt ret mange stikkontakter omkring sengen, da vi har elevations senge der optager to stikkontakter, vi hver har en natlampe og dertil oplader til tablet/mobil. Værelset er forberet med antenne og internetstik.

Walk in:

I vores walk in, er der et integreret spejl man kan trække ud, og derfor valgte vi at sætte to spots. Dertil er der lavet et lampeudtag, hvor der skal monteres en strømskinne med belysning der kan rettes ind på hylderne, da spots oftest lyser direkte ned, og det svært at lyse en hylde op på denne måde.

Stue:

Vi har hentet lidt inspiration på nettet og valgt at sætte nogle spots i stuen, det er der ikke mange der normalt vælger, da spots ikke anses som hyggelig belysning. Vi har anbragt dem langs væggen, hvilket giver et lækkert inddirekte lys, og virker rigtig godt som stemningsbelysning. Vi regner med at det er den belysning vi vil have tændt mest i stuen. Som backup, har vi tilføjet to lampeudtag til lamper hvis det bliver nødvendigt eller vi finder en super lækker lampe.

Som TV løsning har vi valgt en løsning hvor vi har et TV bord med udstyr, et tomrør op til TV’et og endnu et tomrør op til gangbroen. Det gør at vi kan lave en usynlig installation af tv samt lydanlæg. Samt nok stil af antenne og internet til det udstyr vi har stående.

Køkken / Alrum:

Her har vi lagt stor vægt på hygge- og arbejdsbelysning. Over arbejdsområdet ved køkkenbordet har vi valgt spots der lyser direkte ned på bordet, samt to spots ved køl/frys sektionen. Det har vi valgt at gøre for at få lidt mere lys i rummet, samt belysning når man vågner og skal have en snack 😉 Over køkkenbordet har vi samtidig valgt at sætte 2 lampeudtag, der skal være hyggebelysning når man har gæster og spiser. Over spisebordet har vi valgt et lampeudtag, hvor vi sætter en strømskinne op. Så når vi er os selv, kan vi have to lamper monteret i skinnen, og ved gæster hvor der ofte er lagt plader i bordet rykke lamperne i skinnen og eventuelt isætte en ekstra lampe.

Udendørs:

Udendørs har vi valgt at opsætte væglamper jævnt fordel, med belysning der giver en lys kegle op og ned af væggen. Samt fire spots i loftet i carporten.

Generelt:

Alle værelser samt kontor bliver med antenne- og internetstik, det er så nemt at få lavet nu, og man ved aldrig om ens behov ændre sig, og derved ændre på den oprindelige rum inddeling. Alle spots i huset bliver en dæmpbar LED løsning.

Pris:

Oprindeligt var der afsat 15.000,- ekstra til EL i vores kontrakt med HusCompagniet, men med alle vores tilvalg var det langt fra nok. Heldigvis var vi godt klar over at dette kunne blive en stor ekstrapost.

Tilbuddet fra installatøren lyder på 65.000,- for ekstraarbejde, hvor de 15.000,- er afsat i kontrakten. Det giver en samlet ekstraregning for denne post på 50.000,- DKK.

 

Brev fra Middelfart Kommune

Fredag i sidste uge blev vi kontaktet af Louise fra Huscompagniet. Hun havde kigget vores tegninger igennem og havde et par rettelser til vores plantegning. Hun ville ændre størrelsen på et vindue til kontoret, på grund af kravet til lys pr. m2.

Samtidig ændrede hun også hængslingen af vinduerne i soveværelset da det er en brandudgang og kræves en vis åbning. Derefter fik vi nye tegninger der skulle underskrives og sendes retur. Ud fra det vil Huscompagniet søge byggetilladelse.

Her en uge senere d. 21 November modtog vi så en mail fra Middelfart Kommune, Plan- & Bygningsafdeling med byggetilladelsen til vores drømmehus. 🙂

Vi skrev under på kontrakten med Huscompagniet tilbage i Maj og ventetiden føles lang. Dog kan vi snart se begyndelsen af det hele. Et møde med Huscompagnet i December der skal fastlåse alle vores materialevalg, og en gennemgang af de løsninger vi har valgt.

Nu er der ikke længe til April 2015 hvor byggeriet starter 🙂

– Regina & Mads

Jagten på inventar

Kort efter vi underskrev kontrakten med HusCompagniet blev vi kontaktet af HTH køkken, og vi aftalte en dato for et møde.

I kontrakten med HusCompagniet var der afsat 82.000,- DKK til valg af inventar hos HTH, men valgte vi selv at købe og montere inventar, kunne der fratrækkes 52.000,- DKK fra kontrakten. Så man må sige at HTH har en stor fordel i deres aftale med HusCompagniet, og at de giver 20% på det vi køber udover.

Selvom vi har denne fine aftale med HTH gennem deres aftale med HusCompagniet, ville vi stadig undersøge markedet, da vi er interesseret i at få vores drømme køkken, om det så koster lidt mere et andet sted. På det punkt ville vi ikke gå på kompromis. Derfor fik vi aftaler i hus hos følgende:

  • Invita
  • Kvik
  • Svane Køkkenet

Vi var nogenlunde enige om vores ønsker til inventar. Vi ønskede et grebs løst køkken, i hvid højglans, og samme løsning i bryggers uden højglans. Til badeværelserne ønskede vi samme serie som køkken/bryggers i sort, og en hvid bordplade.

Da vi nok var klar over at 82.000,- ikke rækker var vi villige til at lægge 100.000 oveni kontant. Så var var egentlig ret enige om økonomi og stil på vores inventar og følte os klar til mødet med de forskellige køkken leverandør.

Invita:

Vores møde med invita gik lidt blandet. De var meget interesseret i at kende vores budget, men vi var af den mening at vi ville vælge det vi drømte efter, og derfra fravælge hvis det blev for dyrt. Vi fik valgt vores inventar og et par dage efter ringede de fra Invita og sagde at bare det køkken vi havde valgt kostede 142.000,- DKK. Derfor aftale vi at stoppe her, da det ville gå langt udover vores budget.

Pris >142.000,- DKK (fravalgt)

Kvik:

Vi er egentlig til møde hos Kvik af flere omgange da vi ombestemmer vores valg, og starter forfra. Deres løsning i hvid højglans til køkkenet lever ikke helt op til vores ønsker. De greb der er fræset ind i lågen er ikke gennemgående hele vejen på tværs af lågen hvilket vi mener giver besvær ved rengøring.

Deres sælger er super flink og har mange gode idéer til vores koge-ø, og kommer gerne med en tilbud hvor det er en vaske-ø, da han mener vi vil blive mere glad for den løsning.

Dog vælger vi at gå videre med tilbuddet med koge-ø, da vi synes det er bedst.

Pris: 192.000,- DKK

Svane Køkkenet:

Først var Svane Køkkenet det eneste sammen med Kvik der kunne afholde mødet efter vores tidsplan, hvilket er sent på hverdage pga. arbejde. Med det samme vi træder ind hos Svane Køkkenet, peger vi begge på vores drømme køkken. Det er et hvidt højglans køkken, med pæne linjer og symmetri. Det er en rigtig god start på vores møde, vi kigger lidt videre og finder en masse pæne køkkener.

Sælgeren er rigtig flink og har en masse gode råd/idéer til vores plantegning. Ud fra vores ønsker til inventar opfylder de bare alle, så da vi går derfra er det med en rigtig god følelse, dog med en lille frygt for prisen…

Pris 171.500,- DKK

Og så vores møde med HTH:

Inden mødet med HTH kiggede vi os lidt omkring, vi lagde mærke til at mange af løsningerne HTH fremviste var mest med greb, hvilket vi ikke ønskede os. De løsninger de havde der passede med vores krav, fandtes kun som et udsnit af en låge, der lå på en hylde. Det gav os ikke mulighed for at se det fulde billede af køkkenet. Ligeledes havde de ikke samme model til badeværelset i sort, så der skulle vi ud i en løsning hvor de skulle male hver låge (dyrt).

Vi aftalte at han skulle være klar med tilbud og tegninger 14 dage efter. To måneder efter havde vi stadig ikke hørt noget, og sendt en mail og rykket for det, dog stadig uden svar. Kort efter var vi til møde med HusCompagniet hvor vi fortalte om vores oplevelse. Lars fra HusCompagniet ville rykke HTH, så vi ville modtage noget inden uge var omme. På vej hjem kiggede vi dog forbi HTH, og spurgte om han havde glemt os. Han forklarede at de havde haft meget travlt og da vi først skulle bygge til næste år, var vi blevet “glemt” lidt. Det kunne jeg bare ikke bruge til noget da vores VVS  mand skulle bruge tegningerne.

Pris 91.000,- DKK (udover de allerede 82.000,- der var afsat i kontrakten.)

Konklusion:

Efter alle vores møder, og alle indkomne tilbud var vi egentlig ikke i tvivl. Allerede ved første besøg hos Svane Køkkenet sikker på at vi gerne ville have deres løsning hvis prisen passede. Da vi fik 52.000,- tilbage fra kontrakten ved at stå for inventar og montage, skulle vi selv betale de resterende 119.500,- DKK hvilket var lidt over vores budget, men acceptabelt da det var vores drømme løsning.

Derfor valgte vi Svane Køkkenet, og har nu underskrevet kontrakt med dem.

– Regina & Mads

Kontraktmøde med HusCompagniet

Efter en lille uges venten ringede vores advokat og meddelte at han var blevet enig med HusCompagniet med kontraktbetingelserne. 🙂 Kort efter ringede HusCompagniet og vi aftalte at mødes Tirsdag d. 11 Juni, til gennemgang af materialer samt underskrift af kontrakt.

Jeg vil til hver en tid anbefale at få en advokat til at kigge betingelserne igennem, således man er 100% sikker på betydningen af hver paragraf samt eventuelle tilføjelser der måtte være. Den kontrakt HusCompagniet bruger er ABT93, hvilken er standard betingelser til total entrepriser. Allerede der er man nogenlunde godt stillet. Som bilag til kontrakten fik vi tilføjet følgende betingelser:

  1. Der skal ikke stilles bankgaranti henset til, at byggeriet først er fastsat til den 1.4.2015. Bankgaranti skal være etableret senest 1.4.2015, dog senest 1 uge før arbejdet på grunden (jordarbejdet) påbegyndes
  2. HusCompagniets tilbud på ekstrafundering skal indgå som en del af entreprisekontrakten og vedlægges som bilag (bilag 4).
  3. Skal der stilles en pengeinstitutgaranti på et senere tidspunkt, kan det ikke accepters, at der skal være tale om en blank anfordrings garanti. Hvis HusCompagniet ønsker udbetaling i henhold til sikkerheden, skal entreprenøren skriftligt fremsende meddelelse til køber og pengeinstituttet med angivelse af størrelsen af det krævede beløb. Der skal herefter ske udbetaling til HusCompagniet inden 10 arbejdsdage fra meddelelsens fremkomst med mindre køber forinden overfor Voldgiftsnævnet har fremsat begæring om beslutning specielt med henblik på, om entreprenørens udbetalings krav er berettiget.
  4. Købesummen er først forfaldent, når fejl og mangler på afhjælpningsliste er udbedret, og sælger kan således først anmode om frigivelse af bankgaranti, når fejl og mangler er udbedret.
  5. Mangler, som påvises ved aflevering, skal vederlagsfrit være afhjulpet senest 4 uger efter aflevering.
  6. Ad almindelige betingelser § 10. Sælger må ikke ændre konstruktioner eller udførelsesmåder uden skriftlig accept fra køber.
  7. Køber ønsker, at der udarbejdes en tidsplan. Tidsplan skal være udleveret inden opstart af projekt.
  8. Køber ønsker udleveret en byggenøgle.
  9. Køber skal have ret til at sætte byggesagkyndig på.
  10. Køber skal have ret til omkostningsfrit indtil 31.12.2014 at ændre i materialer og plantegning. Såfremt køber vælger dyre løsninger eller materialer, skal der fortsat betales herfor.
  11. Alle de opgaver, som køber selv skal forestå, skal fremgå af kontrakten.
  12. Der ønskes fast aftale om byggemøder – gerne ugentligt og gerne som telefonmøder. Det forventes, at der bliver tale om mandagsmøder.
  13. Hvis sælger vælter eller beskadiger skelpæle, skal disse genetableres af sælger for sælgers regning.

NU er kontrakten underskrevet og HusCompagniet skal bygges vores hus, vi glæder os 🙂

PS. Ønsker du et par råd  til kontrakten, så kontakt os, vi hjælper gerne.

– Regina & Mads

Møde med vores advokat

Sidste fredag var vi til møde med vores advokat ude i Hunderup kvarteret, som skulle gennemgå vores entreprisekontrakt fra HusCompagniet. Dem benyttede vi også tidligere, da vi købte grunden. Vi havde gennemgået kontrakten derhjemme i fællesskab, og lavet en kommentar-/spørgeliste som vi havde sendt til advokaten.

I en god time snakkede vi om betydningen af ordvalget i kontrakten, og hvilken betydning det havde for os. Det gav en god forståelse, så vi nu er sikre på kontraktens indhold. Mange af vores kommentar, var advokaten enig i. Det viste sig at advokaten ikke havde de store kommentar udover vores egen gennemgang, men det er nu alligevel en god sikring at benytte en advokat til dit livs investering. Så den lille betaling betyder intet i sådan en entreprisesum.

Advokat Helbing er billige og dygtige, og gør meget ud af at forberede sig, var meget positivt overrasket ved grundkøb. Der var billeder af grunden fra 1954 og frem, som viste det var landbrugsjord m. v.

Advokaten har udfærdiget et brev til HusCompagniet med vores ændringer til kontrakten og nu mangler vi bare svar fra dem, og så er vi klar til at underskrive kontrakten på vores drømmehus 🙂

– Regina & Mads